Når man taler om ejendomsmarkedet i Danmark, får bolig-, kontor- og logistikejendomme ofte mest opmærksomhed. Men detailhandelsejendomsmarkedet — herunder butikker på gågader, indkøbscentre, retailparker og dagligvarebutikker — spiller også en central rolle. Efter 2025 gør ændringer i forbrugeradfærd, skiftende investeringsvilje og makroøkonomiske forhold det særligt relevant at se nærmere på, hvordan detailhandelsejendomme klarer sig. For udlejere, investorer, lejere eller mæglere er det vigtigt at forstå segmentet: Hvilke typer ejendomme klarer sig bedst, hvilke er mere risikable — og hvor bør man fokusere indsatsen.
Denne artikel giver en faktabaseret og balanceret gennemgang af det danske detailhandelsejendomsmarked efter 2025: Hvad har ændret sig, hvor ligger mulighederne og risiciene, og hvad betyder det i praksis.
Markedsoversigt 2024–2025
Transaktionsvolumen og investering
- Detailhandelsejendomme udgjorde en mindre, men stadig betydningsfuld del af de samlede kommercielle ejendomshandler i Danmark i 2024.
- Generelt steg den samlede transaktionsvolumen for investeringsejendomme i 2024 sammenlignet med det foregående år, efter en periode med faldende aktivitet i 2023.
- Efter 2025 er der tegn på fornyet interesse: Investorer er forsigtige, men stabiliserede markedsforhold kan tiltrække mere kapital til retailsegmentet.
Forbrugeradfærd og detailhandel
- Forbrugerforholdene er forbedret, med stigende disponibel indkomst og stigende detailomsætning, hvilket støtter efterspørgslen efter detaillokaler.
- Udlejningsaktiviteten forventes at stige, især for butikker på gågader, indkøbscentre og retailparker i centrale områder.
Markedssentiment
- Der er en forsigtig optimisme i markedet. Velbeliggende butikker og indkøbscentre med stabil kundetrafik er stadig eftertragtede.
- Der er dog et skel mellem sælgeres og køberes forventninger: stigende krav til afkast har gjort nogle handler mere udfordrende.
- Investorer fokuserer stadig primært på bolig- og logistiksegmentet; retail udgør en mindre del, men kan drage fordel af stabiliserede lejeindtægter og forbedret finansiering.
Nøgletrends og indsigt i det danske detailhandelsejendomsmarked
Forskel mellem prime og sekundære / regionale ejendomme
- Prime-lokationer — butikker på gågader, indkøbscentre i bykerner — er mest robuste. Der er høj efterspørgsel, lav tomgang og villige investorer.
- Sekundære ejendomme — suburban shoppingcentre, mindre centrale gader, butikker i mindre byer — har langsommere efterspørgselsvækst, højere tomgang og lavere investorinteresse.
Robusthed i retailparker og dagligvarebutikker
- Retailparker og ejendomme med dagligvarebutikker klarer sig godt, da de dækker dagligdags behov og derfor er mindre følsomme over for økonomiske udsving.
- For investorer giver disse ejendomme stabilitet og forudsigelige indtægter, selvom transaktionsvolumen er lavere end i prime-lokationer.
Afkast og lejedynamik
- I prime-lokationer er afkastet moderat, da efterspørgslen er høj og udbuddet begrænset.
- Retailparker og regionale ejendomme har ofte højere afkast for at kompensere for højere risiko og lavere efterspørgsel.
- Selv om afkastkrav er steget, har stigende lejeindtægter i mange tilfælde opvejet denne effekt, hvilket stabiliserer ejendomsværdierne.
Ændringer i lejeres behov
- Mange detailhandlere vælger mindre butikker og fleksible løsninger frem for store, traditionelle formater.
- Der er stigende efterspørgsel efter convenience-butikker og dagligvarebutikker, især tæt på boligområder og transport.
- Forventningerne om oplevelsesbaseret shopping og fleksible løsninger fortsætter med at påvirke markedet.
Muligheder i blandede anvendelser og bæredygtighed
- Ejendomme med fleksible anvendelser, for eksempel kombination af detail og bolig eller servicefunktioner, bliver mere attraktive.
- Grønne løsninger og energieffektive ejendomme tiltrækker både investorer og lejere, hvilket kan styrke langsigtet værdi.
Nøgledata og sammenligning
|
Segment / Lokation |
Typisk afkast |
Lejedynamik |
Tomgang / Observationer |
|
Prime gågadebutikker (Copenhagen) |
4–5% |
Stabilt til stigende; høj efterspørgsel |
Lav tomgang, konkurrence om lejemål |
|
Retailparker & dagligvarebutikker |
5,5–7% |
Moderat vækst; stabil efterspørgsel |
Varierende tomgang; dagligvare-ankring giver bedre stabilitet |
|
Sekundære / regionale butikker |
Højere afkast men højere risiko |
Lavere vækst, ofte behov for lejerfordele |
Højere tomgang, lavere investorinteresse |
Hvad betyder det for udlejere, investorer og lejere
For investorer og udlejere
- Prime-lokationer og dagligvareankrede retailparker er de sikreste valg for stabil indkomst.
- Sekundære ejendomme kan give højere afkast, men kræver nøje vurdering af lejerkvalitet, beliggenhed og mulighed for blandet anvendelse.
- Overvej ombygning eller udvikling til blandet anvendelse for at tilpasse ejendommen til efterspørgslen.
- Bæredygtige og energieffektive ejendomme bliver stadig mere efterspurgte.
For lejere / detailhandlere
- Mindre butikker, convenience og dagligvarebutikker er attraktive, især i bolignære områder med god transport.
- Prime-lokationer giver høj synlighed, men højere leje og stor konkurrence.
- Fleksible lejemål giver ofte bedre muligheder i et marked med skiftende efterspørgsel.
For mæglere og planlæggere
- Skel mellem forskellige retail-segmenter — prime, retailparker, sekundære — bør tydeliggøres.
- For byplanlæggere: understøt blandet anvendelse og tilgængelighed for at styrke både bycentre og forstadsområder.
- Brug data til at sammenligne afkast, tomgang og lejedynamik, så rådgivning bliver realistisk.
Risici og usikkerheder
- Makroøkonomiske udsving (inflation, renteændringer) kan påvirke afkast og ejendomsværdi.
- Ændringer i forbrugeradfærd, fx mere e-handel og fokus på convenience, kan reducere efterspørgslen efter traditionelle store butikker.
- Regional forskel: Hvad der virker i København, fungerer ikke nødvendigvis i mindre byer.
- Likviditet: Retail udgør en mindre del af markedet, hvilket kan gøre salg og finansiering vanskeligere, især uden for prime-lokationer.
Eksempel på byer: København og Aarhus
- København: Prime gågadebutikker og indkøbscentre er mest eftertragtede. Høj efterspørgsel og stabil belægning.
- Aarhus og andre mellemstore byer: Retailparker og conveniencebutikker klarer sig bedre end store indkøbscentre eller gågader. Afkastet er højere, men tomgang og likviditet kan være udfordrende.
Praktiske råd for aktører og læsere af Lokalebasen.dk
- Investorer og udlejere: Prioritér kvalitet, beliggenhed og fleksibilitet. Overvej blandede anvendelser.
- Lejere / detailhandlere: Vælg mellem høj synlighed og høj leje eller lavere leje med stabil kundetrafik. Fleksible lejemål giver fordele.
- Mæglere: Brug data til realistisk rådgivning.
- Ejendomssøgende: Brug Lokalebasen.dk til at sammenligne afkast, leje og beliggenhed og finde de bedste muligheder.
Konklusion
Efter en periode med usikkerhed og lav aktivitet er det danske detailhandelsejendomsmarked ved at stabilisere sig. Prime-lokationer i bykerner og dagligvareankrede retailparker viser størst robusthed, mens sekundære ejendomme kræver nøje vurdering og fleksible strategier.
For investorer, udlejere og lejere gælder det om at fokusere på beliggenhed, kvalitet og fleksibilitet, samtidig med at man følger ændringer i forbrugeradfærd. Lokalebasen.dk er et nyttigt værktøj til at sammenligne ejendomme, overskue markedet og finde de mest attraktive muligheder tidligt.