I de seneste år har udenlandske investorer vist stigende interesse for det danske marked for logistikejendomme. Denne udvikling skyldes især strukturelle ændringer i de europæiske forsyningskæder, væksten i e-handel og behovet for moderne og bæredygtige lager- og distributionsfaciliteter. Det danske marked, der er kendt for sin gennemsigtighed og økonomiske stabilitet, er blevet særligt attraktivt for investorer, som søger at leje eller udvikle logistiske og erhvervsmæssige ejendomme med et stabilt afkastpotentiale.
Danmarks strategiske placering mellem det kontinentale Europa og Norden har styrket landets rolle som logistisk knudepunkt. Det, der i stigende grad tiltrækker investorer i dag, er dog indtjeningspotentialet fra udlejning af moderne erhvervslokaler snarere end kortsigtede køb eller spekulative investeringer.
Udenlandske investeringstendenser i logistikejendomme
Europæiske og globale kapitalstrømme
Kapitalstrømmen mod logistikejendomme i Nordeuropa er vokset markant siden 2021. Store institutionelle investorer og ejendomsfonde fra Tyskland, Holland og Sverige har øget deres andel af handler i Danmark. Ifølge analyser fra CBRE og JLL udgør logistikejendomme nu omkring 25–30 % af den samlede investering i erhvervsejendomme i Danmark.
Denne udvikling understøttes af langsigtede lejekontrakter og stabile lejere – primært e-handelsvirksomheder, tredjepartslogistik (3PL) operatører og detailkæder, der samler deres distributionsnetværk i Skandinavien.
Hvorfor Danmark tiltrækker logistikinvestorer
Flere faktorer gør Danmark særligt attraktiv for internationale investorer:
- Stærk infrastruktur: Effektive motorvejsforbindelser, moderne havne som Aarhus og Esbjerg samt nærhed til Københavns Lufthavn.
- Politisk og økonomisk stabilitet: Forudsigelig lovgivning og lav korruption fremmer grænseoverskridende kapitalinvesteringer.
- Høj kvalitet af ejendomme: Moderne logistikparker udviklet af aktører som Prologis og Logicenters lever op til internationale energikrav og designstandarder.
- Fokus på bæredygtighed: Danmarks grønne omstillingspolitik harmonerer med investorernes stigende fokus på ESG-kompatible ejendomme.
Disse faktorer bidrager samlet til en vedvarende tilstrømning af international kapital til det danske marked for logistiske og andre erhvervsejendomme.
Efterspørgsel efter logistiske og erhvervsmæssige lejemål
Markedsforhold
Efterspørgslen efter udlejning af logistiske ejendomme fortsætter med at stige, drevet af væksten i e-handel og behovet for effektive distributionssystemer. Mange virksomheder foretrækker lejeaftaler frem for ejerskab for at bevare fleksibilitet og mindske kapitalbinding.
Centrale tendenser i det danske udlejningsmarked:
- Lav ledighed – anslået under 2 % i Storkøbenhavn og Trekantområdet.
- Stigende afkastniveauer på omkring 4,5–5,5 % for moderne logistikejendomme.
- Øget fokus på energieffektive bygninger med solceller, automatisk belysning og digital styring.
Vigtige geografiske områder
Aktiviteten og efterspørgslen efter lejemål koncentrerer sig i flere strategiske regioner:
- Storkøbenhavn: Ideel til last-mile-distribution; områder som Greve, Høje-Taastrup og Køge er særligt attraktive.
- Trekantområdet (Fredericia–Kolding–Vejle): Centralt transportknudepunkt, hvor Taulov Dry Port spiller en voksende rolle.
- Aarhus og Østjylland: Nærhed til Danmarks største containerhavn giver gode muligheder for eksportorienterede lejere.
|
Region |
Ledighed (2025) |
Gennemsnitlig leje (DKK/m²/år) |
Typiske lejere |
|
Storkøbenhavn |
1,8 % |
750–900 |
Detail & e-handel |
|
Trekantområdet |
2,2 % |
650–800 |
3PL operatører |
|
Aarhus-området |
2,5 % |
600–750 |
Industri & logistik |
Ejendomsportaler og udlejningsplatforme
Udenlandske investorer og virksomheder, der søger logistiske eller erhvervsmæssige lejemål i Danmark, anvender ofte digitale platforme som Lokalebasen.dk, Ejendomstorvet.dk og EDC Erhverv. Disse portaler giver adgang til detaljerede lejeoplysninger, markedsdata og sammenligninger, hvilket gør det lettere at træffe informerede investeringsbeslutninger.
Udfordringer og risici
Begrænset udbud
På trods af stor investorinteresse er der mangel på moderne og store logistikejendomme – især i nærheden af København. Byggegrunde er få, og byggeomkostningerne er steget med omkring 15 % siden 2023, hvilket påvirker projekternes rentabilitet.
Regulering og ESG-krav
Miljøkrav får i stigende grad betydning for lejekontrakter og ejendomsvurderinger. EU’s energidirektiver og danske bæredygtighedsstandarder stiller høje krav til bygningers energieffektivitet. Ejendomme certificeret efter BREEAM eller DGNB opnår større investorinteresse på grund af lavere driftsomkostninger og bedre fremtidssikring.
Fremtidsudsigter for 2026
Udsigterne for 2026 er positive. Ifølge analyser fra Colliers International forventes det danske logistikmarked fortsat at præstere bedre end de fleste andre erhvervssegmenter. Efterspørgslen efter udlejningsfaciliteter vil stige – særligt i regionale vækstområder uden for København, hvor jord- og byggeomkostningerne er lavere.
Fremtidige investeringstendenser omfatter:
- Ombygning af ældre erhvervsejendomme til moderne logistikcentre.
- Udvikling af sekundære logistikklynger i byer som Aalborg og Odense.
- Grøn energi i nye lejemål, herunder solcelleanlæg og varmegenvinding.
Disse tendenser peger på et balanceret marked med fortsat vækst i lejeindtægter og stabile afkast.
Konklusion
Udenlandske investorer betragter Danmark som et stabilt og gennemsigtigt marked med solide afkastmuligheder inden for logistikejendomme. Kombinationen af strategisk placering, moderne infrastruktur og høje bæredygtighedsstandarder gør dansk logistik- og erhvervsejendom til en attraktiv aktivklasse i Nordeuropa. Med lav ledighed og vedvarende efterspørgsel forventes udlejningsmarkedet at forblive en central drivkraft for investeringer i 2026 og fremover.